Financiamentos

Como funciona o financiamento imobiliário?

Passo a passo para realizar o sonho da casa própria: entenda o financiamento imobiliário e diga adeus ao aluguel

Quer saber como funciona o financiamento imobiliário? Então você está no lugar certo. Nesta matéria, você poderá tirar suas dúvidas sobre esse processo. Confira!

Quem vive de aluguel sempre sonha em se livrar dessa obrigação. E o financiamento imobiliário costuma ser a saída de quem não tem capital para cobrir o valor total de um imóvel. Mas você realmente sabe como comprar uma casa financiada?

Sem dúvida, trata-se de um passo gigantesco e é mais do que natural sentir receio. Com isso em mente, o texto a seguir foi pensando para esclarecer as dúvidas mais comuns e te ajudar a realizar o sonho da casa própria.

Financiamento imobiliário: como funciona?

Se você está pensando em comprar uma casa financiada, é hora de saber como funciona o financiamento imobiliário. De forma resumida, trata-se de pegar dinheiro emprestado com um banco para comprar um imóvel.

O método mais comum é o comprador pagar um valor de entrada e solicitar o restante ao banco. Esse montante será pago em prestações acrescidas de juros por um prazo que, dependendo do banco, pode se estender por até 35 anos.

Caso você seja um investidor de imóveis, vale lembrar que, durante o período de financiamento, o imóvel fica ligado a você, mas não pode ser negociado. Ou seja, uma revenda será impossível enquanto a dívida com o banco não for paga.

Tipos de financiamento

No dinâmico cenário de financiamento imobiliário, os consumidores têm à disposição diversas opções, cada uma com suas características e requisitos específicos. Neste tópico, exploraremos os principais tipos de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil, destacando as vantagens e particularidades de cada um. Desde o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) até o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), passando pelo programa governamental Casa Verde e Amarela e o financiamento direto com construtoras, examinaremos como essas modalidades podem influenciar a aquisição da casa própria e as considerações que os compradores devem levar em conta ao escolher a opção mais adequada às suas necessidades e metas financeiras.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é o principal programa de financiamento imobiliário do país, regulamentado pelo governo federal. Suas principais características incluem:

Financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão.
Taxas de juros máximas de 12% ao ano.
Disponível apenas para pessoas físicas.
Utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Valor máximo financiado correspondendo a 80% do valor total do imóvel.
Restrição de que a parcela mensal não pode comprometer mais de 30% da renda mensal do mutuário.
Proibição de ter outra linha de crédito semelhante em aberto.
Possibilidade de utilizar o FGTS para compor a entrada ou amortizar o financiamento.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O SFI abriga diversas modalidades de financiamento imobiliário e não é regulamentado pelo governo federal. Suas principais características incluem:

Disponível para pessoas físicas e jurídicas.
Regras menos rígidas, com condições estabelecidas pelos agentes financeiros.
Não há um valor máximo para imóveis financiados.
As taxas de juros podem ser mais elevadas, frequentemente acima de 12% ao ano.
Pode financiar de 80% a 90% do preço do imóvel.
Prazo de pagamento pode chegar a 35 anos (420 meses).
Permite o uso do FGTS para abatimentos desde 2021.

Programa Minha Casa, Minha Vida

Este programa governamental é voltado para famílias de baixa renda e tem como objetivo facilitar a aquisição da casa própria. Criado em 2009, oferece subsídios e taxas de juros reduzidas para tornar acessível a aquisição de moradias populares.

Após um período de interrupção, o MCMV foi retomado em 2023 trazendo algumas mudanças, como especificações aprimoradas e isenção de prestações para beneficiários do Bolsa Família e BPC. O programa atende famílias com renda bruta de até R$ 8 mil em áreas urbanas e R$ 96 mil em áreas rurais, divididas em três faixas de renda:

Faixa 1:

Renda Familiar (Bruta) Mensal até R$ 2.640,00.
Renda Familiar (Bruta) Anual em Áreas Rurais até R$ 31.680,00.

Faixa 2:

Renda Familiar (Bruta) Mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00.
Renda Familiar (Bruta) Anual em Áreas Rurais de R$ 31.608,01 a R$ 52.800,00.

Faixa 3:

Renda Familiar (Bruta) Mensal de R$ 4.400,01 a R$ 8.000,00.
Renda Familiar (Bruta) Anual em Áreas Rurais de R$ 52.800,01 a R$ 96.000,00.

As famílias devem satisfazer requisitos de renda e não podem possuir qualquer imóvel registrado em seus nomes.

Financiamento direto com a construtora

Esta modalidade é menos burocrática, mas as condições de crédito podem ser menos favoráveis:

Não há regulamentação específica.
Prazos de pagamento geralmente mais curtos, até 20 anos.
Taxas de juros podem ser mais altas em comparação às instituições financeiras.
Adequado para quem deseja adquirir imóveis prontos com rapidez.
Necessário quando o imóvel está na planta, parte financiada diretamente com a construtora e parte com o banco.

Financiamento pelo FGTS

O financiamento com o FGTS pode ser feito no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, que varia de acordo com a região do país, e os valores máximos do imóvel e do financiamento são definidos periodicamente.

Optando por usar o FGTS para habitação, você poderá:

Dar entrada no financiamento, constituindo parte do pagamento ou do valor total;
Quitar totalmente ou parcialmente sua dívida;
Diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses.

Confira as condições no site da Caixa Econômica Federal.

Financiamento com construtoras

A negociação do imóvel direto com a construtora é a melhor opção para quem busca flexibilidade, uma vez que há imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros. Normalmente, o cliente precisa dar uma entrada e negocia o restante do valor com a empresa.

Como o processo não tem a mediação dos bancos, os custos acabam ficando menores. No entanto, não se pode descartar o risco de a construtora falir e deixar a pessoa que iniciou o financiamento sem imóvel.

Por isso, é importante visitar outros empreendimentos da construtora e checar se ela não tem problemas judiciários. Além disso, as condições variam de uma construtora para a outra e é fundamental ler o contrato com muita atenção.

Como fazer financiamento pelo banco?

Depois de escolher o melhor banco para pedir o financiamento, a primeira etapa será comprovar sua identidade, estado civil e renda. Confira nesse post a lista dos documentos necessários para compra de imóvel.

A comprovação de renda indicará sua capacidade de pagamento, uma vez que o valor das parcelas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta. Além disso, também é feita uma verificação em cadastros de inadimplentes antes de liberar o crédito.

Após essa análise, o banco fará a avaliação do imóvel para confirmar o seu valor. Se tudo estiver correto, a instituição financeira elabora o contrato para que comprador e vendedor o assinem.

Após o registro do contrato em cartório, o crédito será liberado para o pagamento do vendedor. A partir de então, o comprador passará a pagar as prestações mensais para quitar a dívida com o banco.

Etapas do financiamento imobiliário

Comprar uma casa envolve um planejamento cuidadoso e a consideração de diversos fatores importantes. Aqui estão os passos essenciais.

1. Planejamento Financeiro

Adquirir uma casa é um compromisso de longo prazo que envolve um financiamento imobiliário. É crucial avaliar seu orçamento e determinar quanto da sua renda mensal pode ser alocada para o pagamento da parcela do financiamento.

Certifique-se de que o comprometimento da renda não exceda 30% da sua renda bruta.

2. Escolha do Imóvel

Defina o tipo de imóvel que atenda às necessidades da sua família. Pesquise a região desejada, conheça a vizinhança e verifique se o local está de acordo com suas expectativas.

3. Pesquisa de Taxas em Vários Bancos:

Compare as condições oferecidas por diferentes instituições bancárias e fique atento às taxas de juros, pois elas afetam o custo total do financiamento.

Considere o relacionamento com o banco, pois isso pode influenciar a cota e as taxas de juros.

4. Documentação Necessária:

Prepare toda a documentação necessária, incluindo identificação, comprovante de endereço, holerites, declaração de Imposto de Renda, extrato do FGTS, entre outros.

5. Análise da Renda:

Comprove sua renda para o financiamento, lembrando que o valor da parcela não deve exceder 30% da renda familiar. Idade, renda, histórico de pagamento (score bancário) e restrições ao crédito são considerados pelos bancos.

6. Avaliação do Imóvel:

Uma empresa especializada avaliará o imóvel para determinar seu valor.

7. Assinatura do Contrato e Registro:

Após a análise dos documentos, ocorre a assinatura do contrato entre compradores e vendedores. O contrato é registrado no cartório de imóveis competente.

8. Liberação do Dinheiro:

Após o registro do imóvel, o dinheiro é liberado para o vendedor em até cinco dias.

Seguir esses passos e planejar cuidadosamente ajudará a tornar esse processo mais suave e bem-sucedido. Certifique-se de consultar um consultor financeiro ou um corretor imobiliário para orientação adicional.

Tipos de amortização

Existem diferentes tipos de amortização em um financiamento imobiliário, cada um com suas características. A amortização, que é a redução do valor original do financiamento, ocorre toda vez que uma parcela é quitada. Portanto, é fundamental compreender esses tipos ao escolher a melhor opção para suas necessidades. Abaixo, descrevemos os principais tipos de amortização:

1. Tabela Price: a Tabela Price, embora seja amplamente utilizada no exterior, não é tão comum no Brasil. Nesse modelo, as parcelas são fixas, mas a amortização é crescente e os juros são decrescentes. Isso significa que nas primeiras parcelas a maior parte do pagamento é direcionada aos juros. Conforme as parcelas são quitadas, os juros diminuem, pois incidem sobre o valor ainda devido ao banco. No entanto, no Brasil, as parcelas geralmente não são mais fixas e são ajustadas com base na inflação, utilizando o indexador pós-fixado TR (taxa referencial).

2. Sistema de Amortização Constante (SAC): no SAC, os juros são calculados sobre o saldo devedor, resultando em parcelas decrescentes ao longo do tempo. A amortização é constante, o que significa que uma porção maior do pagamento é destinada à redução do saldo devedor.

3. Sistema de Amortização Crescente (Sacre): o Sacre combina elementos do SAC e da Tabela Price. As parcelas começam com valores crescentes até atingirem um ponto máximo, a partir do qual começam a diminuir. Isso resulta em uma amortização que acompanha o pagamento das parcelas e, consequentemente, na redução dos juros ao longo do tempo.

Cada tipo de amortização tem suas próprias vantagens e desvantagens, e a escolha depende das suas circunstâncias financeiras e objetivos. É importante analisar cuidadosamente as opções disponíveis antes de tomar uma decisão sobre qual tipo de amortização é mais adequado para o seu financiamento imobiliário.

Como comprar uma casa sem entrada?

Comprar uma casa sem entrada pode ser um desafio, mas não é impossível. Existem algumas estratégias e opções que podem ajudar você a adquirir uma casa sem ter que fazer um pagamento inicial significativo. Aqui estão algumas maneiras de fazer isso:

Programas do governo: os programas de subsídio, como o Minha Casa, Minha Vida, ajudam os compradores de primeira viagem a cobrir os custos iniciais, como o valor da entrada.
Financiamento 100%: alguns credores podem oferecer financiamentos que cobrem 100% do valor do imóvel, eliminando a necessidade de entrada. Esses financiamentos geralmente são oferecidos a compradores com excelente histórico de crédito e estabilidade financeira.
Venda de ativos: se você possui outros ativos, como um carro ou investimentos, pode considerar vendê-los para obter o dinheiro necessário para a entrada.
Empréstimo com um terceiro: você pode pedir a um amigo ou membro da família que empreste o valor da entrada. Certifique-se de que todos os termos sejam claros e documentados adequadamente para evitar problemas futuros.
Parcerias de investimento: considere entrar em uma parceria de investimento com outra pessoa interessada em comprar uma casa. Isso pode envolver a divisão dos custos iniciais, incluindo a entrada.
Casa de leilão ou desconto: procure por propriedades que estejam à venda em leilões ou que estejam sendo vendidas com um desconto significativo. Às vezes, os vendedores estão dispostos a aceitar ofertas sem entrada para atrair compradores.
Negociação com o vendedor: aborde o vendedor e negocie a possibilidade de pagar a entrada em parcelas ao longo do tempo, em vez de um pagamento único no início.
Assumir um financiamento existente: em alguns casos, é possível assumir o financiamento de um proprietário anterior, que pode não exigir uma entrada adicional.

Lembre-se de que comprar uma casa sem entrada pode ter suas desvantagens, como pagamentos mensais mais altos ou taxas de juros mais altas. Além disso, é importante ter uma situação financeira estável e um bom histórico de crédito para aproveitar essas opções. Antes de tomar qualquer decisão, consulte um corretor imobiliário ou consultor financeiro para entender melhor as implicações financeiras e legais.

Comprar casa financiada: vantagens e desvantagens

De acordo com um estudo conduzido pelo Censo QuintoAndar de Moradia em colaboração com o Datafolha, divulgado em 2022, aproximadamente 87% dos cidadãos brasileiros ainda mantêm o desejo de conquistar sua própria residência. Além disso, a maioria dos participantes da pesquisa também destacou que a aquisição desse ativo é considerada até mais relevante do que questões como religião, filhos e casamento.

Embora nem sempre haja mais opções ao alcance, é fundamental conhecer os prós e contras do financiamento de imóvel. Confira abaixo!

Vantagens de comprar uma casa financiada

Acessibilidade financeira: comprar uma casa financiada permite que você adquira uma propriedade sem precisar pagar o valor total de uma só vez, tornando a compra de uma casa mais acessível para muitas pessoas.
Parcelas mensais previsíveis: os pagamentos mensais do financiamento são fixos, o que facilita o planejamento financeiro, já que você sabe exatamente quanto pagará a cada mês.
Construção de patrimônio: mesmo enquanto paga o financiamento, você está construindo patrimônio à medida que reduz o saldo devedor e, ao mesmo tempo, aproveita possíveis valorizações no mercado imobiliário.
Flexibilidade de prazo: financiamentos imobiliários geralmente oferecem opções de prazos variados, permitindo que você escolha um período que se adeque melhor às suas necessidades financeiras.
Possibilidade de valorização: com o tempo, a propriedade pode se valorizar, o que pode resultar em um aumento no patrimônio líquido quando você decidir vendê-la.
Segurança e estabilidade: a propriedade de uma casa oferece segurança e estabilidade a longo prazo, o que pode ser reconfortante tanto do ponto de vista emocional quanto financeiro.

Desvantagens de comprar casa financiada

Comprar uma casa financiada oferece várias vantagens, mas também vem com algumas desvantagens importantes a serem consideradas. Veja algumas delas:

Custo total elevado: no final do prazo do financiamento, o custo total de uma casa financiada pode ser significativamente maior devido aos juros pagos ao longo dos anos.
Comprometimento financeiro a longo prazo: Financiamentos imobiliários geralmente têm prazos longos, o que significa que você estará comprometido com pagamentos mensais por muitos anos.
Risco de inadimplência: se você enfrentar dificuldades financeiras durante o período do financiamento, corre o risco de inadimplência, o que pode resultar na perda da propriedade.
Custos extras: além das parcelas mensais, a compra de uma casa financiada envolve custos adicionais, como taxas de fechamento, seguros e impostos.
Comprometimento de capital: grande parte do seu capital pode ficar investido na propriedade, o que pode limitar suas oportunidades de investimento em outras áreas.
Risco de desvalorização: o mercado imobiliário pode flutuar, e não há garantia de que a casa se valorizará no futuro, o que pode afetar seu patrimônio líquido.
Restrições de mobilidade: ter uma casa financiada pode tornar mais difícil se mudar para outro local devido ao compromisso com a propriedade.

A aquisição de uma casa é uma decisão financeira significativa e de longo prazo. Portanto, é fundamental um planejamento detalhado e compreensão das implicações financeiras. Ao seguir os passos mencionados anteriormente e buscar orientação profissional, você estará mais preparado para embarcar nessa jornada emocionante de comprar sua casa própria. Lembre-se de que, com o planejamento adequado a realização desse sonho pode se tornar uma realidade gratificante e duradoura.